Vereinsräume vermieten: Steuern, Umsatzsteuer und Mietvertragsgebühr

Vermietet dein gemeinnütziger Verein sein Vereinsheim, einen Saal, einen Probenraum oder eine Wohnung, ist das in den meisten Fällen Vermögensverwaltung. Die ist erlaubt und bleibt von der Körperschaftsteuer befreit, solange der Verein nur den Raum überlässt und die Einnahmen dem Vereinszweck zugutekommen. Kommen Dienstleistungen wie Bewirtung oder Bewachung dazu oder wechseln die Gäste laufend, kann daraus ein steuerpflichtiger Betrieb werden. Bei der Umsatzsteuer ist die Vermietung von Räumen grundsätzlich befreit, mit wichtigen Ausnahmen für Wohnungen, Abstellplätze und bestimmte kurzfristige Vermietungen. Und für schriftliche Mietverträge über Räume, die nicht zum Wohnen dienen, fällt ab einem Wert von mehr als 150 € eine Gebühr von 1 % an, die der Verein als Vermieter selbst berechnen und zahlen muss. Hier erfährst du, worauf du achtest. Mietet dein Verein selbst Räume an, lies den Beitrag Vereinslokal mieten, leihen oder pachten.

Vermögensverwaltung oder Betrieb?

Die Bundesabgabenordnung erlaubt gemeinnützigen Vereinen, ihr Vermögen zu nutzen, etwa durch Vermietung (§§ 32 und 47 BAO). Die Vereinsrichtlinien ziehen die Grenze so: Beschränkt sich die Tätigkeit auf das bloße Bestandgeben, ist sie Vermögensverwaltung. Betriebliche Einkünfte liegen vor, wenn mit der Vermietung zusätzliche Dienstleistungen oder ein besonderer Verwaltungsaufwand verbunden sind, wie meist bei Zimmervermietung, kurzfristiger Vermietung von Parkplätzen, Ausstellungsräumen oder Hallen (VereinsR Rz 228).

Nebenleistungen und Zusatzleistungen

Was die Nutzung des Raums erst ermöglicht, etwa Heizung, Strom, Wasser und die vorhandene Einrichtung, gehört üblicherweise zur Vermietung dazu. Kritisch wird es bei zusätzlichen Dienstleistungen wie Bewirtung, Bewachung, laufender Reinigung oder Veranstaltungstechnik mit Personal und bei einem regelrechten Vermietungsbetrieb mit häufig wechselnden Gästen. Entscheidend sind immer Art und Umfang im Einzelfall. Wenn du unsicher bist, lass die Einordnung von deiner Steuerberatung prüfen, bevor du ein neues Vermietungsangebot startest.

Warum die Einordnung zählt

Wird die Vermietung zum begünstigungsschädlichen Betrieb, ist sie körperschaft- und umsatzsteuerpflichtig, und sie kann die Gemeinnützigkeit des ganzen Vereins gefährden. Eine Ausnahmegenehmigung schützt den Verein: Sie gilt automatisch, wenn die Umsätze aller begünstigungsschädlichen Betriebe zusammen 100.000 € im Jahr nicht übersteigen (§ 45a BAO, seit 2024; davor 40.000 €). Darüber muss der Verein sie beim Finanzamt beantragen (§ 44 Abs. 2 BAO). In beiden Fällen müssen die Überschüsse dem begünstigten Zweck zufließen. Wie du die Betriebe unterscheidest, erklärt der Beitrag Wirtschaftliche Tätigkeiten im Verein, einen Überblick über alle Steuern gibt der Beitrag Steuern im Verein.

Auch reine Vermögensverwaltung hat Grenzen: Wird sie zum Selbstzweck, etwa weil der Verein Vermögen hortet, statt es für den Zweck einzusetzen, gehen die Begünstigungen verloren (VereinsR Rz 217). Mehr dazu im Beitrag Gemeinnützigkeit im Verein.

Körperschaftsteuer

Einkünfte aus Vermögensverwaltung sind bei gemeinnützigen Vereinen von der Körperschaftsteuer befreit, also auch Mieteinnahmen (VereinsR Rz 323). Verluste aus der Vermietung kannst du allerdings nicht mit Gewinnen aus steuerpflichtigen Betrieben ausgleichen. Ist die Vermietung ein steuerpflichtiger Betrieb, gilt für das gesamte steuerpflichtige Einkommen des Vereins ein Freibetrag von 10.000 € im Jahr. Hat der Verein in einem Jahr kein steuerpflichtiges Einkommen, kann er den nicht genutzten Freibetrag in einem der zehn folgenden Jahre abziehen (§ 23 KStG). Ein Verein ohne Gemeinnützigkeit versteuert seine Mieteinkünfte nach den allgemeinen Regeln. Einzelheiten stehen im Beitrag Körperschaftsteuer im Verein.

Umsatzsteuer bei der Vermietung

Ein wichtiger Unterschied zu anderen Vereinstätigkeiten: Für Hilfsbetriebe gemeinnütziger Vereine wird umsatzsteuerlich meist Liebhaberei vermutet, für die Vermögensverwaltung gilt diese Vermutung nicht (VereinsR Rz 467). Die Vermietung ist deshalb eine unternehmerische Tätigkeit, und es kommt auf die Befreiungen im Umsatzsteuergesetz an:

Die Mieteinnahmen zählen außerdem zur Kleinunternehmergrenze, auch wenn sie selbst steuerfrei sind (VereinsR Rz 518). Seit 2025 liegt die Grenze bei 55.000 € Umsatz im Jahr, gerechnet brutto, also ohne Herausrechnen einer fiktiven Umsatzsteuer; bis 2024 waren es 35.000 € netto. Bleibt dein Verein darunter, fällt auch auf eine vermietete Wohnung keine Umsatzsteuer an, er kann dann aber auch keine Vorsteuer abziehen. Ob sich der Verzicht auf die Befreiung lohnt, etwa vor einer großen Sanierung, lässt du am besten durchrechnen. Mehr im Beitrag Umsatzsteuer im Verein.

Die Mietvertragsgebühr

Für schriftliche Miet- und Pachtverträge, im Gesetz Bestandverträge genannt, fällt eine Rechtsgeschäftsgebühr an: 1 % vom Wert, bei Jagdpachtverträgen 2 % (§ 33 TP 5 GebG). Die Gebühr entsteht nur, wenn über den Vertrag eine Urkunde errichtet wird (§ 15 GebG); als Urkunde gilt auch ein schriftliches Annahmeschreiben auf ein Angebot. Gebührenfrei sind unter anderem:

• Verträge über die Miete von Wohnräumen, abgeschlossen ab 11. November 2017,
• Verträge, deren Wert für die Gebühr höchstens 150 € beträgt.

Vermietet dein Verein Säle, Büros, Lager oder Sportflächen, ist das keine Wohnraummiete. Ein schriftlicher Vertrag darüber ist daher gebührenpflichtig, sobald sein Wert 150 € übersteigt, auch wenn er nur für einen einzigen Abend gilt.

So berechnest du die Gebühr

Zum Wert zählen alle Leistungen, die der Mieter für die Nutzung zahlt, also Miete, Betriebskosten, Heizung und einmalige Beträge, und auch die Umsatzsteuer, wenn sie im Vertrag zusätzlich vereinbart ist.

Zwei Beispiele: Vermietet dein Verein den Saal unbefristet an eine Tanzschule um 300 € im Monat einschließlich Betriebskosten, beträgt der Jahreswert 3.600 €. Mal 3 ergibt das 10.800 €, die Gebühr beträgt 108 €. Für einen schriftlichen Vertrag über eine Geburtstagsfeier um 250 € fallen 2,50 € an.

Wer zahlt und bis wann

Die Gebühr muss der Verein als Vermieter selbst berechnen und bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Gebührenschuld an das Finanzamt Österreich zahlen (§ 33 TP 5 Abs. 5 GebG). Wird ein Vertrag am 12. Juni unterschrieben, ist der 15. August der letzte Tag. Zahlst du über FinanzOnline mit Verrechnungsweisung, entfällt die gesonderte Anmeldung; sonst meldest du die Gebühr mit dem amtlichen Formular an. Den Vertrag selbst schickst du nicht mit.

Auf allen Vertragsexemplaren vermerkst du die Selbstberechnung mit dem Gebührenbetrag, dem Datum und deiner Unterschrift; bei elektronischen Verträgen geschieht das in einer unterschriebenen Beilage. Steht im Vertrag, dass der Mieter die Gebühr trägt, ändert das nichts: Berechnen, melden und zahlen muss trotzdem der Verein, er holt sich den Betrag dann vom Mieter zurück. Details und Formulare findest du auf der Seite des Unternehmensserviceportals.

Mietvertrag und Hausordnung

Für jede Vermietung lohnt sich ein schriftlicher Vertrag mit einer Hausordnung als Anhang, auch wenn dadurch die Gebühr anfällt. Er regelt, wer wofür verantwortlich ist, und schützt den Verein, falls etwas passiert. Diese Punkte gehören hinein:

• Mietgegenstand: welche Räume, welches Inventar, welche Zugänge und Schlüssel
• Zeitraum: Beginn und Ende, auch für Auf- und Abbau
• Entgelt: Miete, Betriebskosten, Kaution und Fälligkeit
• Nutzung: erlaubter Zweck und höchstzulässige Personenzahl
• Pflichten als Veranstalter: Der Mieter meldet seine Veranstaltung selbst an, klärt Musiknutzung mit der AKM und hält den Jugendschutz ein
• Haftung und Versicherung: Haftung für Schäden und Nachweis einer Haftpflichtversicherung des Mieters bei größeren Veranstaltungen
• Übergabe: Übergabeprotokoll mit Zustand, Zählerständen und Schlüsseln bei Beginn und Ende
• Storno: was bei einer Absage gilt

Was der Mieter bei der Anmeldung seiner Veranstaltung beachten muss, erklären die Beiträge Vereinsfest anmelden und AKM im Verein. Als Eigentümer bleibt dein Verein für den sicheren Zustand seiner Räume verantwortlich; prüf deshalb mit deinem Versicherer, ob Vermietungen von der Haftpflichtversicherung umfasst sind. Mehr dazu im Beitrag Versicherungen für Vereine.

Die Hausordnung

Die Hausordnung fasst die Regeln zusammen, die für alle Nutzerinnen und Nutzer gelten. Lass sie mit dem Vertrag unterschreiben und häng sie gut sichtbar aus. Typische Inhalte sind Nutzungszeiten und Nachtruhe, Lautstärke, Rauchverbot, Umgang mit Kerzen und Dekoration, freizuhaltende Notausgänge und Fluchtwege, Mülltrennung, Reinigung, Parken und eine Ansprechperson des Vereins für Notfälle.

Bei längerfristigen Mietverträgen über Wohnungen oder Geschäftsräume kann das Mietrechtsgesetz ganz oder teilweise gelten und zum Beispiel Kündigungsmöglichkeiten einschränken. Lass solche Verträge vor der Unterschrift rechtlich prüfen.

Behalte den Überblick, wer wann welche Räume nutzt, damit Vereinsbetrieb und Vermietung nicht kollidieren. Tipps dazu gibt der Beitrag Belegungsplan. Mit campai verwaltest du Buchungen von Räumen und Plätzen an einem Ort, und die Mieteinnahmen erfasst du in der Buchhaltung als eigenen Bereich, der in der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung getrennt ausgewiesen wird.

Häufige Fragen

Verliert unser Verein die Gemeinnützigkeit, wenn wir den Saal vermieten?

Nein, solange es bei der Vermögensverwaltung bleibt und die Einnahmen dem Vereinszweck dienen. Bietest du zusätzliche Dienstleistungen an und wird die Vermietung zum begünstigungsschädlichen Betrieb, schützt dich die automatische Ausnahmegenehmigung, solange die Umsätze aller solchen Betriebe zusammen 100.000 € im Jahr nicht übersteigen.

Fällt die Gebühr auch an, wenn wir nur mündlich vereinbaren?

Ohne Urkunde entsteht keine Gebühr (§ 15 GebG). Als Urkunde gilt aber auch ein schriftliches Annahmeschreiben auf ein Angebot. Bedenke außerdem, dass du ohne schriftliche Vereinbarung im Streitfall schwer beweisen kannst, was gilt.

Wer zahlt die Gebühr, wenn im Vertrag steht, dass der Mieter sie übernimmt?

Gegenüber dem Finanzamt bleibt der Verein als Vermieter verpflichtet, die Gebühr zu berechnen, zu melden und zu zahlen. Den Betrag kann er sich vom Mieter zurückholen, wenn das so vereinbart ist.

Müssen wir für die Vermietung an Mitglieder Umsatzsteuer verrechnen?

Für die Umsatzsteuer macht es keinen Unterschied, ob ein Mitglied oder ein Außenstehender mietet. Die Vermietung von Räumen für andere als Wohnzwecke ist meist befreit; ist dein Verein Kleinunternehmer, fällt ohnehin keine Umsatzsteuer an.

Fazit

Die Vermietung von Vereinsräumen ist für gemeinnützige Vereine eine gute Einnahmequelle, wenn sie Vermögensverwaltung bleibt: Raum überlassen ja, Dienstleistungsbetrieb nein. Dann sind die Mieteinnahmen frei von Körperschaftsteuer und bei Räumen für andere als Wohnzwecke meist auch von Umsatzsteuer. Vergiss bei schriftlichen Mietverträgen, die keine Wohnräume betreffen und mehr als 150 € wert sind, die Gebühr von 1 % nicht, die dein Verein als Vermieter selbst berechnet und bis zum 15. des zweitfolgenden Monats zahlt. Ein klarer Vertrag mit Hausordnung, Übergabeprotokoll und Versicherungsnachweis schützt den Verein, wenn etwas schiefgeht.